En principe, il est possible d'exercer une activité professionnelle non salariée en tout lieu, y compris dans un local d'habitation. Il s'agit d'une conséquence de la règle constitutionnelle de la liberté d'entreprendre. Cette règle est rappelée notamment par les articles L. 123-10, alinéa 2 et L. 123-11-1 du Code de commerce, insérés par la loi nº 2003-721 du 1 août 2003, s'agissant des personnes physiques et des personnes morales.

Cependant, certaines dispositions législatives, réglementaires, conventionnelles ou contractuelles viennent parfois mettre obstacle à l'application de cette règle ou, à tout le moins, prescrire des conditions d'application.

1. Limites légales et réglementaires

1.1. - Règles d'urbanisme

1.1.1. - Le champ de l'interdiction

L'utilisation (la "transformation") de locaux à usage d'habitation en locaux d'un autre usage est interdite :

• dans les communes situées dans un rayon de 50 kilomètres de l'emplacement des anciennes fortifications de Paris.
• dans les communes dont la population est supérieure ou égale à 10 000,
• dans les communes pour lesquelles une telle décision aura été prise par le Maire ou le Préfet.

Il n'y a donc aucune règle générale, de telle sorte qu'il est indispensable de prendre connaissance de la réglementation d'urbanisme applicable localement pour être fixé.

1.1.2. - L'exception légale

Aux termes de l'article L. 631-7-3 du Code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction issue de Loi nº 2003-721 du 1 août 2003, une activité professionnelle, qu'elle soit artisanale, commerciale ou libérale, peut être librement exercée dans une partie du local d'habitation aux 3 conditions cumulatives suivantes :

1. il s'agit de la résidence principale de l'intéressé ;
2. l'activité est exercée exclusivement par le ou les occupants (qu'ils soient propriétaires ou locataires), ce qui interdit l'emploi de salariés dans le local ;
3. elle ne nécessite pas de recevoir de la clientèle ni d'entreposer des marchandises.

Ces dispositions s'appliquent tant aux entrepreneurs individuels qu'aux représentants légaux des personnes morales.

1.1.2. - L'autorisation préfectorale

Le préfet peut, lorsque les conditions de l'article L. 631-7-3 du Code de la construction et de l'habitation ne sont pas réunies, autoriser la "transformation" des locaux.

Il appartient, en principe, au propriétaire, de solliciter le changement d'affectation du local. Il appartient au locataire de le faire Cependant, une clause du bail peut mettre cette obligation à la charge du locataire.

La dérogation est accordée par le préfet après avis du maire et de la direction départementale de l'équipement.

Il faut savoir que dans les grandes villes et notamment à Paris la dérogation n'est pas aisée à obtenir.

1.2. - Réglementation de l'hygiène et de la sécurité

Si l'activité nécessite l'utilisation de produits dangereux, de machines bruyantes, l'emploi de personnel ou la réception du public (clientèle), certaines réglementations particulières sont applicables, notamment en matière d'hygiène et de sécurité.

Cette réglementation ne trouve pas, en revanche, à s'appliquer à un travailleur non salarié exerçant une activité civile ou commerciale, dès lors :

• que son activité n'est pas industrielle,
• qu'elle n'engendre aucun nuisance sonore ou olfactive,
• qu'il n'emploie aucun salarié dans son domicile,
• et qu'il ne reçoit personne à son domicile dans le cadre de son activité.

1.3. - Professions réglementées

Pour certaines professions, les locaux sont :

• soit réglementés ;
• soit soumis à un agrément (par exemple de l'Ordre auquel le professionnel appartient).

Il convient, par conséquent, de prendre connaissance des règles spécifiques de la profession dont l'exercice est envisagé (généralement en termes de surface, de respect des règles d'hygiène et de sécurité et parfois de "standing").

L'autorisation susvisée est accordée à titre personnel, de sorte qu'elle n'est pas attachée au local et que les locaux retrouvent leur usage initial d'habitation au départ du bénéficiaire de l'autorisation.

Cependant, les bénéficiaires membres d'une profession libérale réglementée, qui rendent à l'habitation le local qui était devenu totalement ou partiellement professionnel, peuvent être autorisés à transformer un autre local d'habitation en local professionnel pour une surface équivalente.

2. Règles conventionnelles et contractuelles

L'occupant du local d'habitation qui souhaite y exercer une activité professionnelle commerciale, libérale ou artisanale doit :

• obtenir l'accord du propriétaire ou de la copropriété (s'il n'est pas lui-même propriétaire des locaux) ;
• respecter les termes du bail d'habitation en cas de location ;
• respecter le règlement de copropriété (s'il s'agit d'un immeuble en copropriété et non d'une maison individuelle) ou le cahier des charges (si l'immeuble fait partie d'un lotissement) ;

Voir également : Les conditions d'exercice d'une activité non salariée