Par un arrêt du 7 juillet 2004 (pourvoi n° 02-18135), la Cour de cassation a décidé, au sujet des collaborateurs (négociateurs) des agents immobiliers que :
"...pareille activité est régie par la loi du 2 janvier 1970, et qu'en conséquence, cette activité, relevant de dispositions spécifiques, l'article 1er de la loi du 25 juin 1991, alinéa 2, devenu l'article L. 134-1 alinéa 2, du Code de commerce, l'exclut de l'application du statut des agents commerciaux".
Il s'agit d'une application du principe selon lequel les règles spéciales (notamment impératives) dérogent aux règles générales.
Cette décision clarifie le statut des collaborateurs-négociateurs.
Rappelons que toute personne qui prête son concours, à quelque titre que ce soit, "même à titre accessoire", en conseillant les clients, dans le cadre de transactions immobilières, doit justifier du respect de l’article 3 de la loi Hoguet, ainsi rédigé :
"Les activités visées à l'article 1er ne peuvent être exercées que par les personnes physiques ou morales titulaires d'une carte professionnelle, délivrée par le préfet, précisant celles des opérations qu'elles peuvent accomplir.
Cette carte ne peut être délivrée qu'aux personnes physiques qui satisfont aux conditions suivantes:
1° Justifier de leur aptitude professionnelle ;
2° Justifier d'une garantie financière suffisante résultant d'un cautionnement spécialement affecté au remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés ou de l'engagement soit d'un organisme de garantie collective, soit d'un établissement bancaire ;
3° Contracter une assurance contre les conséquences pécuniaires de leur responsabilité civile professionnelle ;
4° Ne pas être frappées d'une des incapacités ou interdictions d'exercer définies au titre II ci-après.
La carte n'est délivrée aux personnes morales que si lesdites personnes satisfont aux conditions prévues aux 2° et 3° ci-dessus et que si leurs représentants légaux et statutaires satisfont aux conditions prévues aux 1° et 4° ci-dessus.
Les personnes qui assurent la direction de chaque établissement, succursale ou agence doivent également satisfaire aux 1° et 4° ci-dessus."
[sanctions : amende de 2.000,00 Francs à 18.000,00 Francs en cas de première condamnation ainsi qu’à une peine d’emprisonnement de six jours à six mois : article 16 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970]
Le contrat de travail avec un fixe, un commissionnement et une clause d'objectif ( qui vaut ce qu'elle vaut ; voir http://www.virtualegis.com/bulletins/document.php?ref=196 ) est la solution la plus commode lorsque le collaborateur ne réunit pas les conditions de l'article 3 de la loi Hoguet (notamment quant à l'aptitude professionnelle) ou que les parties ne souhaitent pas que des frais supplémentaires soient engagés (assurance RC, garantie financière, etc.) et/ou ne souhaite pas attendre que le collaborateur réunisse toutes les conditions (notamment aptitude professionnelle) pour collaborer régulièrement.
Voir, par ex, pour deux modèles de contrats de commerciaux commissionnés :
Si l'agence ne souhaite pas s'engager dans le cadre d'un contrat de travail, le statut de courtier peut être envisagé, mais à condition de respecter intégralement la loi Hoguet et notamment son article 3 ci-dessus (justification de l'aptitude professionnelle ; garantie financière ; assurance RCP).
Lorsque l'agence est une personne morale (société commerciale) une personne physique ne peut travailler "sous le couvert de la carte du donneur d’ordre et de son assurance responsabilité civile professionnelle" que :
En pratique et pour conclure, les collaborateurs-négociateurs des agences immobilières peuvent travailler selon trois modalités :
Pascal ALIX
Avocat à la Cour
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